Что такое "девелопмент"?

I. Вступление

В переводе с английского языка слово “девелопмент” означает развитие. Применительно к недвижимости это слово означает продвижение проектов, связанных с недвижимостью. Развитие недвижимости представляет собой сложный многоступенчатый процесс создания нового продукта – объекта недвижимости.

В целом этот процесс включает в себя подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Это бизнес, где требуется сравнительно крупные инвестиции с длительным циклом, и где произведенный продукт длительное время может создавать регулярный поток денежной массы. Это бизнес, который реагирует на изменения в технологиях, экономике, демографии, архитектуре, законодательстве, социальной сфере.

II. Виды девелопмента

Различают два основных вида девелопмента – fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости под себя (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли.

В первой схеме, fee-development девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание “под ключ” и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера.

В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта.

Вторая разновидность speculative development, speculative development, гораздо более сложна, нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта.

По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы.

Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов.

Попытка положиться на один финансовый источник практически обречена на провал. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем доходном здании. При вложении на раннем этапе 10% от стоимости проекта, девелопер претендует в будущем на долю до 50% построенной недвижимости.

Естественно, что высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим, большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости, хотя бы потому что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финансовые операции.

Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент – искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости девелопера.

III. Стадии девелопмента

Далее мы будем рассматривать девелоперский бизнес в его определении fee – development – как управление проектом, при котором девелопер действует по заказу Инвестора, выполняя функции по Управлению проектом. Развитие проекта включает в себя следующие стадии. – Предпроектная стадия
1. Анализ рынка недвижимости.
2. Подбор объекта недвижимости.
3. Формирование стратегии проекта.
4. Инвестиционный анализ.
5. Оформление исходно-разрешительной документации.
6. Привлечение кредитных и инвестиционных средств. – Стадия проектирования
1. Разработка финансовой схемы, организация финансирования.
2. Формирование архитектурно-инженерной группы.
3. Привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади.
4. Руководство проектированием.
5. Проведение тендера на строительные работы. – Стадия строительства
1. Координация ведения строительных работ (поставка материалов, инженерных работ).
2. Контроль качества строительства и сметных расходов. – Стадия реализации
1. Маркетинг, реализация площадей.
2. Контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.
3. Основные принципы девелопмента. – Анализ рынка
1. Исследование и анализ рынка недвижимости по заказу Инвестора с акцентом на район (регион) расположения его проекта. Исследования осуществляются по следующим основным направлениям. Общие тенденции: – основные тенденции российского рынка недвижимости; – основные сегменты рынка недвижимости (жилье, офисные помещения, гостиницы, торговые площади), их взаимоотношения и перспективы развития; – основные тенденции движения спроса на рынке недвижимости (покупатели и арендаторы); – основные тенденции предложения на рынке недвижимости (исследование основных застройщиков, девелоперов, инвесторов и наиболее перспективных объектов); – состояние конкуренции на рынке; – состояние финансирования проектов реконструкции и строительства; – законодательная и юридическая базы для реализации риэлторских проектов; – состояние и перспективы иностранных инвестиций в российскую недвижимость.

2. Состояние сегментов рынка: – рынок жилых помещений; – рынок офисных помещений; – рынок гостиниц; – рынок торговых площадей; – рынок коттеджей.

3. Прогноз развития рынка: – прогноз состояния спроса и предложения; – прогноз движения цен; – прогноз конкурентной среды.

4. Выводы: – рекомендации по выбору сегмента для проекта; – рекомендации по типу проекта в рамках сегмента; – рекомендации по финансовой стратегии; – рекомендации по маркетинговой стратегии.

Подбор проекта
Поиск оптимального варианта (земля, дом под реконструкцию и т.д.) и работы по целевому подбору проектов проводятся следующим образом: – определение потребностей Заказчика; – подбор потенциальных проектов по формальным параметрам Заказчика; – подробный анализ объекта, отобранного Заказчиком; – организация и проведение практических мероприятий по приобретению Заказчиком прав на объект.

Формирование концепции проекта и профессиональной команды
1. По результатам проведенного анализа управляющая компания поможет Инвестору правильно сформировать концепцию проекта, включающую следующие основные элементы: – назначение объекта (для собственных нужд или коммерческих целей); – функциональное использование объекта (жилье, офисы, торговые площади и т.д.); – архитектурные требования к зданию; – потребительские требования к зданию; – инженерные требования к зданию; – требования по внутренней планировке и отделке; – инвестиционная концепция проекта; – управленческая и строительная концепции проекта (“под ключ”, “design-built”, “управляющий генподрядчик-субподрядчики”); – юридические параметры проекта; – полное техническое задание Владельцу; – эскизное предложение (совместно с архитектором-консультантом).

2. Формирование профессиональной команды предполагает следующие элементы: – проведение тендера среди проектировщиков; – проведение отбора среди консультантов, управляющих объектом, юристов, брокеров и т.д.; – разработка пакета тендерной документации для строительства; – предварительный отбор среди подрядчиков и проведение с ними переговоров.
Итогом данного этапа становятся утвержденная и согласованная комплексная концепция проекта, и тщательно подобранная команда проектировщиков, подрядчиков и консультантов, готовая приступить к реализации проекта.

Инвестиционный анализ проекта
Ключевым элементом проекта с позиции Инвестора является его финансовый анализ, позволяющий в конечном итоге оценить эффективность осуществляемых инвестиций.
Инвестиционный анализ проектов проводится управляющей компанией следующим образом.

1. Разработка различных сценариев бюджета проекта, включая оценку и прогноз: – стоимости консультантов; стоимости проектирования; стоимости строительства; стоимости отделки; – стоимости проектирования и строительства внешних коммуникаций: расходов на маркетинг; расходов на выкуп доли правительства; расходов на разрешения-согласования; налогов и таможенных пошлин; накладных расходов (аренда земли, коммунальные и пр.); непредвиденных расходов.

2. Разработка бизнес-плана, включая: финансовый анализ: юридический анализ; организационный анализ; временной анализ – прогноз поступлений и расходов на период до 5 лет; – оценку эффективности инвестиций; сопоставительный анализ использования различных источников финансирования (собственные средства, кредит, эмиссия акции и пр.); – рекомендации по инвестиционной стратегии проекта. – разработку оптимальных финансовых и налоговых схем реализации проекта; – разработку типовой кредитной заявки и инвестиционного предложения (на русском и английском языках), отвечающих требованиям российских и иностранных кредитных учреждений; – разработку юридического обеспечения проекта, соответствующего выбранной финансовой схеме; – разработку “lеgаl titlе” – юридического заключения по проекту; – создание (в случае необходимости) новых юридических структур; – подготовку всех необходимых контрактов, регулирующих взаимоотношения участников проекта.

Итогом этого этапа является полный пакет всех разрешений и согласований, необходимых для ведения проектирования и строительства.

Управляющая компания от имени Инвестора может осуществлять:

1. Оформление в надлежащем порядке в муниципальных органах исходно-разрешительных документов: – распоряжение мэра (префекта) по проекту; – инвестиционный контракт; – землеотвод (договор аренды земли); – градостроительное заключение-задание; – геоподоснова; – технические условия присоединения; – технический паспорт; – техническое задание на проектирование; – получение согласований и разрешений в : Мэрии; Префектуре; Территориальном управлении; Москомархитектуре; Москомприроде; МГЦ СЭН (санэпиднадзор); УГКОиИП (охрана памятников); ОПС МГГТ (отдел подземных сооружений); ШГО (гражданская оборона); ГИБ ДД; УГПС (пожарники); Эксплуатационных службах инженерных коммуникаций (Мосэнерго, Мосводоканал, Мосгорсвет, Мосводосток, Мосзеленхозстрой ...); Мосгорэкспертизе и т.д.

2. Управление проектированием
Управляющая Компания полностью представляет интересы Инвестора на этапе проектирования, в том числе руководит:

1. Формированием группы проектировщиков, включая: – проведение тендера по выбору главного архитектора проекта и заключение с ним контракта; – проведение тендера по выбору архитектора по инженерным системам и заключение с ним контракта; – проведение тендера по выбору архитектора-конструктора и заключение с ним контракта.

2. Этапом подготовки эскизного проекта и/или ТЭО, включая: – согласование задания на проектирование ТЭО в муниципальных органах; – управление разработкой эскизного проекта и ТЭО; – проведение проектных и архитектурных совещаний; – получение окончательных технических условий присоединения объекта к городским коммуникациям (теплосеть, электричество. канализация, водопровод, телефон); – согласование в ГПН. СЭС. АТИ, УГАСК. ОПС и пр.; – получение заключения Мосгорэкспертизы по ЭПДЭО.

3. Этапом рабочего проектирования, включая: – управление рабочим проектированием объекта; – управление проектированием внешних коммуникаций; – проведение проектных и архитектурных совещаний; – корректировку ТЭО; – подготовку тендерной документации для подрядчиков по строительству; – разработку и корректировку строительного бюджета.

3. Управление строительством
Управляющая Компания полностью представляет интересы Инвестора на этапе строительства, осуществляя:

1. Проведение международных тендеров среди строительных подрядчиков, включая: – разработку полного пакета тендерной документации; – организацию и проведение тендеров среди подрядных и субподрядных организаций; – подготовку контрактов и ведение переговоров;

2. Управление строительством, включая: – разработку и оптимизацию программы строительства; – организацию взаимоотношений с правительством и его специализированными органами в части согласований по строительству; – контроль за получением подрядчиком всей разрешительной документации (лицензии, сертификаты и т.д.); – контроль за сроками мобилизационного и строительного этапа; – получение согласований при проведении работ по внешним коммуникациям; – контроль за качеством строительных работ; – контроль за техникой безопасности; – контроль за бюджетом строительства и оплатой финансовых счетов; – технический надзор; – проведение контрольных и оперативных совещаний участников проекта; – контроль за реализацией всех договорных обязательств по проекту; – контроль за подготовкой объекта к эксплуатации; – подбор компании, управляющей объектом на этапе эксплуатации.

4. Сдачу объекта в эксплуатацию, включая:
-сдачу объекта рабочей и государственной комиссиям;
-оформление и получение документов на готовый объект.

Привлечение внешних кредитных и инвестиционных средств. Традиционной является схема финансирования, при которой Инвестор начинает строительство, имея лишь часть средств, необходимых для реализации проекта. Оставшаяся часть бюджета привлекается от внешних инвесторов и кредиторов. Этот этап реализации любого риэлторского проекта является его наиболее сложным и узким местом.
Управляющая компания берет на себя разработку и реализацию стратегии по привлечению финансовых средств в проекты по недвижимости и выполняет следующие функции: – разработка инвестиционной стратегии проекта; – осуществление рекомендаций по структуре финансирования проекта (собственные средства, привлеченные кредитные средства, привлеченные инвестиционные средства, предарендные платежи и т.д.); – разработка кредитной заявки на русском и английском языках; – анализ потенциальных возможностей кредитования проекта в российских и западных банковских учреждениях; – разработка инвестиционного предложения на русском и английском языках; – анализ потенциальной возможности привлечения инвестиционных средств в проект; – презентация проекта и рассылка всех необходимых документов российским и западным финансовым учреждениям; – проведение всех необходимых переговоров с заинтересованными финансовыми учреждениями и проработка конкретных юридических и финансовых схем их участия в проекте; – разработка контрактов для подписания между финансовыми учреждениями и Владельцем.

В итоге Инвестор получает полный пакет документации на русском и английском языках, необходимый для привлечения внешних финансовых ресурсов. Кроме того, управляющая компания берет на себя функции реализации инвестиционной стратегии путем поиска и привлечения в проект инвестиционных и кредитных партнеров.
Маркетинг объектов недвижимости. В том случае, если проект реализуется Инвестором в коммерческих целях, управляющая компания осуществляет комплекс услуг по разработке и реализации стратегии продажи объекта или сдачи его в аренду.
Реализация маркетинговой кампании, включает: – разработку маркетинговой концепции и стратегии; – разработку логотипа проекта и всех вытекающих атрибутов; – разработку пакета рекламно-информационных материалов, описывающих проект на русском и английском языках, для привлечения отечественных и иностранных арендаторов или покупателей; – издание соответствующих брошюр и буклетов; – размещение рекламы в российских и иностранных средствах массовой информации; – подготовку пресс-релизов о ходе развития проекта; – создание “сlеаring housе” для работы с потенциальными клиентами; – осуществление прямой рассылки потенциальным клиентам и профессиональным брокерам; – проведение презентаций проекта с участием представителей государственных структур; – разработку типового договора аренды или продажи; – проведение переговоров с потенциальными клиентами и заключение контрактов на аренду или продажу помещений.
На данном этапе Девелопер помогает Инвестору реализовать основную цель проекта – достичь максимальной эффективности осуществленных инвестиций. Именно здесь Инвестор наиболее ярко ощущает преимущества концепции управления строительными проектами, реализуемой девелоперской компанией.
Основными целями, которые преследует Инвестор проекта, привлекая профессионального управляющего, являются: – избежать необходимости создания и содержания собственной службы заказчика для выполнения функций управления проектом; – профессионально сформулировать стратегию проекта и техническое задание; – обеспечить контроль за разработкой проекта и программой строительства; – обеспечить контроль за оптимизацией минимизацией бюджета проекта; – максимально сократить сроки строительства; – обеспечить контроль за соблюдением качества строительства; – обеспечить достижение максимальной финансовой эффективности проекта; – обеспечить представление и защиту интересов Инвестора перед подрядчиком. проектировщиками, консультантами и государственными органами; – избежать ситуации, при которой подрядчик. пользуясь отсутствием профессионального опыта у владельца, традиционно стремится либо увеличить бюджет (за счет дополнительных работ), либо (при фиксированном бюджете) снижать свои издержки за счет низкого качества материалов и работ.

Таким образом, дополнительные расходы на оплату управляющей компании компенсируются обоснованностью и жестким контролем за бюджетом строительства, гарантией сроков и качества, а также надежной защитой интересов Инвестора при реализации проекта.

Один из ключевых принципов девелопмента – создание сильной команды консультантов, которые будут работать на разных стадиях проекта – от маркетингового исследования до реализации площадей и эксплуатации здания. Привлечение таких специалистов стоит дорого, но, как показывает опыт, окупается. Это справедливо для любой стадии девелоперского проекта.

Кроме того, на каждой стадии развития проекта следует выделить ключевые моменты, при удачном осуществлении которых можно ожидать удачного завершения всего проекта.

На предпроектной стадии девелоперского проекта можно выделить два наиболее важных этапа – исследование рынка и выбор местоположения будущего объекта. Именно эти этапы способны повлиять на исход всего проекта.

Исследование рынка должно отвечать на следующие вопросы: в каком секторе рынка существуют незаполненные ниши в настоящий момент и сохранятся ли они в дальнейшем; какой именно объект нужно строить; каков наиболее вероятный уровень цен продажи построенных площадей; каков прогноз рентабельности проекта; уровень конкуренции в том или ином сегменте; возможные риски и способы их уменьшения.

Исследование рынка позволяет определить существующее соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка недвижимости и таким образом выявить незаполненные ниши, в которых ощущается недостаток тех или иных площадей. Анализ цен реализации и строительных затрат позволит выявить, в какой из этих ниш реализация девелоперского проекта будет наиболее эффективной.

Большое внимание в исследовании должно уделяться прогнозам этих показателей, поскольку ситуация на рынке динамична. Исследование должно также содержать анализ деятельности конкурентов с выявлением их сильных и слабых сторон и характеризовать общий уровень конкуренции в выбранном сегмента рынка. Еще один важный пункт – анализ существующих рисков и способов их уменьшения.

Выбор времени осуществления проекта должен учитывать такую закономерность в развитии рынков недвижимости, как цикличность. Это особенно важно для девелопмента, поскольку такие проекты по времени занимают от двух лет. Таким образом, проект может начаться в тот момент, когда конъюнктура рынка благоприятна, а закончиться – в период спада.

Поэтому в последнее время на Западе одна из модных теорий девелопмента говорит о том, что проекты нужно начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точке активности, но уже появились первые симптомы оживления. Тогда к моменту окончания проекта рынок будет близок к пику активности.

Выбор местоположения – один из ключевых моментов в развитии девелоперского проекта. Всем известно, что продать или сдать в аренду плохое здание в хорошем месте легче, чем хорошее здание в плохом месте. Известный афоризм американских девелоперов гласит: “Стоимость определяется тремя факторами местоположением, местоположением, и наконец , местоположением”. Однако, несмотря на всю сложность задачи, подбор участка для speculative development намного проще, чем для девелопера, строящего здание для конкретной компании.

В первом случае девелопер, имея информацию о рыночных тенденциях и примерное представление о сфере, в какой он будет работать, обладает известной гибкостью при выборе участка. Во втором случае существуют дополнительные ограничения поиска, связанные с деятельностью компании.

Выбор площадки должен учитывать массу факторов: оживленность места, расположение транспортных магистралей, общий имидж района, перспективы продажи или сдачи в аренду площадей, построенных на данном участке, назначение и качество застройки прилегающих участков, размеры, топографию, конфигурацию участка, существующие архитектурные ограничения, сложности подведения коммуникаций, зонирование, варианты использования, состояние грунтов, экология.

Для каждого конкретного проекта значимость тех или иных параметров местоположения может меняться. Чтобы прояснить важность каждого пункта, девелопер при выборе участка должен ответить насколько важны для бизнеса, под который предназначено здание, следующие детали: близость к потребителю, клиенту или покупателю, к партнерам по бизнесу, к обслуживающему персоналу, к жилым районам, торговым точкам, предприятиям бытового обслуживания и общественного питания, транспортным магистралям, удобство сообщения с вокзалами и аэропортами, уровень жизни в районе, возможность расширения для компании-арендатора или покупателя.

Следует отметить, что в Москве задача выбора земельного участка осложняется благодаря юридической неопределенности. Часто юридические лица, предлагающие земельные участки, не имеют на это права. Кроме того, на эти участки может распространяться действие нормативных актов, не допускающих определенные типы использования. Нередко городские административные органы требуют от застройщика дополнительных компенсаций. Градостроительное задание не содержит детального описания состояния инженерных коммуникаций в районе. В результате застройщик сталкивается с непредвиденными затратами, которые часто делают строительство нерентабельным. Для избежания финансовых рисков при выборе участка необходимы тщательные, детально проработанные исследования территории, которые разумно проводить с привлечением чиновников соответствующих городских служб. На основе имеющегося анализа участка и исследования рынка разрабатываются функциональная концепция объекта и эскизный проект, которые сразу же рассматриваются с точки зрения их рентабельности.

Для контроля стоимости функциональная концепция должна разрабатываться межотраслевой группой, включающей застройщика, архитектора и экономистов-сметчиков. Уже на этой стадии возможно привлечение для консультаций специалиста-брокера, который будет продвигать площади на рынке.

Целесообразным выглядит проведение тендера на проектирование. В этом случае при выборе лучшего эскизного проекта должны учитываться различные параметры, такие как: наличие профессиональной страховки у проектировщика, стоимость проектирования, наличие опыта проектирования подобных зданий, наличие связей с городскими структурами, максимальный выход полезной площади здания. В Москве ситуацию на данном этапе осложняет отсутствие или недоступность генерального плана города с исчерпывающей информацией о территориальном зонировании и планах будущей застройки.

На стадии проектирования наиболее важный этап для всего проекта – организация финансирования. Этот этап отсутствует в случае fee-development, поскольку все расходы на строительство берет на себя заказчик.

Финансирование из собственных средств встречается, пожалуй, только в теории. Даже если взять девелоперский опыт крупных западных страховых компаний и пенсионных фондов (они, как правило, финансируют девелоперские проекты, целиком из собственных ресурсов), то окажется, что и они используют заемные деньги, только кредиторами в данном случае выступают не банки или крупные инвестиционные компании, а мелкие клиенты этих организаций. Аксиомой выглядит утверждение, что без собственного капитала невозможно реализовать проект.

При реализации девелоперских проектов крайне важно соблюдать оптимальную пропорцию между собственными и заемными деньгами. Классическая схема смешанного финансирования выглядит следующим образом.

После вложения 10% собственных средств девелопер привлекает крупного стратегического инвестора, который берет на себя не менее 25% стоимости проекта (при этом обоим по окончании строительства достается по 50% построенной недвижимости). Следующий этап – привлечение банковского кредита на сумму, составляющую 25-30% от стоимости проекта. Затем в проект вступают средства подрядчика – 10%.Остаток добирается за счет предарендных платежей клиентов, поиск которых начинается не позже, чем при 50%-й готовности объекта.

На практике отклонения от классической схемы встречаются весьма часто. Например, подрядчик может выполнять также роль стратегического инвестора и финансировать в итоге до 50% стоимости проекта. Возможно нахождение клиента уже на начальной стадии проекта, и тогда он может принять более серьезное участие в финансировании.

В западной практике для организации финансирование активно используются залоги уже имеющейся недвижимости (например, земельного участка под строительство), однако в России эта схема встречается довольно редко из-за пробелов в законодательства.

Когда схема финансирования, являющаяся ключевым пунктом в развитии проекта, выстроена, можно приступать к архитектурному проекту, определяющему внешний вид будущего здания, конструкции, инженерное оборудование и благоустройство территории. (Если брокер не был привлечен на предпроектной стадии, его привлечение на данном этапе обязательно). В Москве требования государственных инстанций к представляемой на утверждение документации варьируются в зависимости от размера проекта. Очень важно уже на стадии проектирования поддерживать контакты со всеми имеющими отношение к строительству государственными службами. На этой стадии размер бюджета можно определить уже с погрешностью до 10%. В дальнейшем смета должна постоянно уточняться.

Когда приходит время организовать строительный тендер, нужно рассмотреть две возможности. Если застройщик или будущий владелец хотят максимально точно воплотить свой замысел, проектное бюро должно четко определить все существенные конструктивные детали. На них должна быть составлена подробная последовательная спецификация, все пункты которой должны быть выполнены генеральным подрядчиком.

Во втором случае четко определяются только важнейшие в художественном и конструктивном отношении детали, а оставшиеся элементы определяются только в отношении их функции и видов работ. Это означает, что подрядчик получает возможность вносить предложения по использованию строительных технологий, с которыми он хорошо знаком по опыту прошлой работы. Второй вариант наиболее предпочтителен в Москве, поскольку он часто освобождает от дополнительных бюрократических процедур, связанных с получением разрешения на импорт определенных строительных материалов.

При оценке результатов тендера предпочтение должно отдаваться тем фирмам, которые доказали свою способность осуществлять проекты подобного рода в Москве. Услуги действующих в Москве и пользующихся хорошей репутацией фирм, как правило, стоят недешево, но обращение к ним дает больше гарантий, что строительство будет завершено в срок и в соответствии со спецификациями.

Очень важный момент – заключение договора с подрядчиком, который должен максимально учитывать интересы девелопера и устанавливать жесткие штрафные санкции за срыв сроков строительства и несоответствие качества работ спецификациям. Для этого часто необходимо привлечение юристов.

На стадии строительства наиболее важный момент – контроль сроков, качества работ и строительных затрат. После передачи подряда строительство должно происходить под постоянным наблюдением со стороны группы менеджмента, которая контролирует качество исполнения работ, производит промежуточные выплаты и следит за соблюдением сроков. Для этого бывает полезным привлечение компании, специализирующейся на управлении строительством (Bovis, Hanscomb и др.). После завершения строительства проверяется соответствие параметров здания указанным в договоре спецификациям, а также устанавливается срок гарантии. После этого готовое здание принимается заказчиком.

Стадия реализации должна начинаться задолго до завершения строительства. Контракт с брокером заключается, как правило, еще на этапе проектирования. Выбор брокера обычно основывается на имеющемся опыте в реализации площадей данного типа и хорошей репутации. Во многих случаях эффективным оказывается привлечение западных брокерских фирм. Для успешной реализации площадей необходимо четко определить класс потребителей. Рекламная кампания должна быть сориентирована на этот слой потребителей.

Если к моменту готовности здания арендаторы/покупатели уже найдены, площади могут быть сразу отданы в их распоряжение. Часто договора об аренде могут быть подписаны лишь после завершения строительства, поскольку арендаторы хотят быть уверенными в том, что здание соответствует их требованиям.

Если арендаторы все же не найдены, следует или усилить рекламную кампания, или пересмотреть ее стратегию. Возможно, группа потребителей была выбрана не совсем правильно. Если период между окончанием строительства и продажей площадей затягивается, вся схема финансирования ставится под угрозу. В таких случаях риэлтеры должны использовать специальные стимулы для арендаторов/покупателей – оплата расходов по переезду, безрентный договор за первые два-три месяца или понижение стоимости аренды.

Для организации управления объектом недвижимости желательно приглашение профессиональной управляющей компании.

IV. Особенности девелопмента при создании жилых, офисных и торговых площадей

В зависимости от функционального назначения строящихся площадей, развитие проектов имеет ряд особенностей. В основе каждого вида девелопмента лежат единые принципы управления, однако выбор сегмента придает определенную специфику процессу реализации проекта.

Особенности девелопмента в различных областях рынка недвижимости связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью.

Особенности девелопмента на рынке жилья

При выборе площадки под застройку повышенное внимание должно уделяться фактору экологии района. Большое значение имеет также сложившееся место района в рейтинге престижности, насыщенность района объектами социальной инфраструктуры, удобство транспортного сообщения с центром города и другими районами.

Маркетинг ориентирован на физических лиц с определенным уровнем достатка. Среди архитектурных особенностей следует отметить наличие таких деталей как: балконы, лоджии, эркеры. Планировочные особенности: главная цель для застройщика – разбить площадь этажа на небольшие блоки (отдельные квартиры) таким образом, чтобы добиться компромисса между максимальным увеличением полезной площади и долей помещений общего пользования, позволяющей сохранить принадлежность жилья к определенному классу.

Особенности девелопмента на рынке офисных помещений

При выборе площадки под застройку приоритетным является центр города или районы деловой активности. Фактор экологии имеет значительно меньшую роль, чем при работе в секторе жилой недвижимости, но все же сохраняет свое значение. Поэтому желательно расположение не на главных магистралях, но в непосредственной близости от них. Очень важным является возможность строительства подземного гаража или наличие на участке места для парковки автомобилей.

В маркетинге девелопер ориентируется на юридические лица. то может быть продажа помещений или сдача их в аренду. Достаточно частым случаем является доводка объекта на стадии отделочных работ под одного или двух крупных клиентов. Важным моментом является подписание предварительных соглашений с арендаторами на ранних стадиях проекта.

Цель, к которой стремятся все девелоперы, – максимально увеличить полезную площадь. Правда, в случае строительства зданий экстракласса девелопер обязан жертвовать полезной площадью в пользу общих помещений. Оптимальным вариантом, к которому стремится девелопер, является гибкая планировка помещений. Девелопер предпочитает сдавать помещения этажами, поскольку в этом случае он не теряет полезную площадь на коридорах и местах общего пользования.

Архитектура офисных зданий значения практически не имеет. Уровень сервиса, отделки, инженерных систем должен четко соответствовать тому классу потребителей, на который рассчитано здание.

При финансировании проекта особую роль играет привлечение средств будущих арендаторов или покупателей еще на этапе строительства. В случае работы под одного клиента возможно привлечение его в качестве стратегического инвестора. Для офисного здания, сдаваемого в аренду, требуется организация долгосрочного кредитования, часто сроком до 5-10 лет.

Особенности девелопмента на рынке торговых площадей

При выборе площадки ключевым фактором является расположение в русле транспортных потоков и потоков населения: перекрестки транспортных магистралей, непосредственная близость вокзалов, станций метрополитена – идеальные места для создания торговых площадей. В этом случае экология не имеет практического значения. Значительно меньшее значение по сравнению с торговыми и офисными помещениями имеет имидж района, его престижность. Очень большое значение имеет наличие парковки и удобных подъездных путей.

В маркетинге важна ориентация на сбалансированный пакет арендаторов, который позволит торговому зданию создать имидж единого комплекса с соответствующим уровнем сервиса и качеством товаров и услуг.

В архитектурных решениях важно добиться открытости комплекса для людских потоков, наличие витрин. Планировочные решения должны быть направлены на оптимизацию потоков покупателей внутри здания.

Схема финансирования торговых комплексов сходна с финансирование строительства офисных помещений.

Источник: Дудин Е., Щукин А.; Интернет-журнал “Монолит”

Обсудить на форуме | опубликовано: 8.08.06